정착가이드

일본 월세 초기비용: 敷金·礼金·仲介手数料 쉽게 정리

익명 · 2026.6.19

일본에서 집을 구할 때 제일 먼저 당황하는 부분이 있습니다. 바로 초기비용입니다.

한국에서 집을 구할 때는 보통 "보증금 얼마, 월세 얼마"를 먼저 생각합니다. 그런데 일본은 조금 다릅니다. 월세가 8만 엔이라고 해서 처음에 8만 엔만 있으면 되는 게 아닙니다. 막상 견적서를 받아보면 "어? 왜 이렇게 많이 나오지?" 싶은 경우가 많습니다.

처음 일본 집을 알아볼 때 敷金, 礼金, 仲介手数料 같은 단어를 보면, 뭐가 돌려받는 돈이고 뭐가 그냥 사라지는 돈인지 헷갈립니다. 그래서 이번 글에서는 일본에서 월세집을 구할 때 자주 나오는 초기비용을 한국인이 이해하기 쉽게 정리해보겠습니다.

보증금: 시키킹（敷金・しききん）

시키킹은 한국의 보증금과 비슷한 돈입니다. 집을 빌릴 때 미리 맡겨두는 돈이고, 나중에 퇴거할 때 청소비나 수리비 등을 제외하고 돌려받을 수 있습니다.

다만 한국 보증금처럼 "나중에 거의 그대로 돌려받겠지"라고 생각하면 위험합니다. 일본에서는 퇴거할 때 청소비, 원상복구비 같은 비용이 빠지는 경우가 많기 때문입니다.

예를 들어 월세가 8만 엔이고 시키킹이 1개월이라고 적혀 있다면, 처음에 시키킹으로 8만 엔을 내는 것입니다.

쉽게 말하면 시키킹 = 돌려받을 수도 있지만, 전부 돌아온다고 생각하면 안 되는 돈입니다.

사례금: 레이킹（礼金・れいきん）

레이킹은 한국인 입장에서 제일 이해하기 어려운 비용일 수 있습니다. 쉽게 말하면 집주인에게 주는 사례금입니다.

문제는 이 돈이 보증금이 아니라서 나중에 돌려받을 수 없다는 점입니다. 월세가 8만 엔이고 레이킹이 1개월이라면 처음에 8만 엔을 내야 하고, 이 돈은 퇴거할 때 돌아오지 않습니다.

처음 보면 "내가 집을 빌리는데 왜 집주인한테 사례금을 줘야 하지?" 싶을 수 있습니다. 솔직히 제일 이상하게 느껴지는 부분인데, 일본 부동산에서는 아직도 흔하게 남아 있는 비용입니다. 그래서 집을 볼 때는 가능하면 레이킹 없음（礼金なし・れいきんなし） 매물을 찾는 것도 좋습니다.

쉽게 말하면 레이킹 = 그냥 사라지는 돈입니다.

중개수수료: 츄카이테스료（仲介手数料・ちゅうかいてすうりょう）

중개수수료는 부동산 회사에 내는 돈입니다. 한국의 중개보수와 비슷합니다.

일본에서는 보통 월세의 0.5개월분에서 1개월분 정도가 많고, 여기에 소비세가 붙습니다. 월세가 8만 엔이고 중개수수료가 1개월이라면, 8만 엔 정도(소비세까지 하면 약 8.8만 엔)를 생각하면 됩니다. 법적 상한이 월세 1개월분 + 소비세라, 이보다 많이 나오면 한 번 확인해보는 게 좋습니다.

쉽게 말하면 중개수수료 = 부동산 회사에 내는 돈입니다.

월세 8만 엔 집이면 초기비용이 얼마나 나올까?

예를 들어 월세가 8만 엔인 집이 있다고 해보겠습니다. 조건이 아래와 같다면,

월세: 8만 엔
시키킹（敷金）: 1개월
레이킹（礼金）: 1개월
중개수수료（仲介手数料）: 1개월
첫 달 월세: 1개월

단순 계산만 해도 시키킹 8만, 레이킹 8만, 중개수수료 8만, 첫 달 월세 8만으로 약 32만 엔입니다.

그런데 여기서 끝이 아닙니다. 실제로는 화재보험료, 보증회사 비용, 열쇠 교환비, 청소비 같은 비용이 추가됩니다. 그래서 월세 8만 엔짜리 집이라도 처음에 8만 엔만 준비하면 되는 게 아니라, 대략 40만~50만 엔까지 생각해야 하는 경우가 많습니다. 보통 초기비용 총액은 월세의 4~6배 정도로 잡으면 됩니다. 처음 일본에서 집을 구하는 사람이라면 이 부분에서 꽤 놀랄 수 있습니다.

꼭 확인해야 할 초기비용 항목

일본에서 집을 구할 때 아래 항목은 꼭 확인하는 게 좋습니다. 견적서에 그대로 적혀 나오는 이름들입니다.

시키킹（敷金）: 보증금
레이킹（礼金）: 사례금
중개수수료（仲介手数料）: 부동산 회사 수수료
보증회사 이용료（保証会社利用料）: 월세 보증회사 비용
화재보험료（火災保険料）: 화재·누수 대비 보험
열쇠 교환비（鍵交換費用）: 자물쇠 교체 비용
청소비（クリーニング費用）: 입주 전·후 청소 비용

특히 시키킹·레이킹·중개수수료만 보고 "이 정도면 되겠네"라고 생각하면 실제 견적서와 차이가 날 수 있습니다. 그래서 계약 전에 꼭 초기비용 견적서（初期費用の見積もり・しょきひようのみつもり） 를 받아보는 게 좋습니다. (견적서 외에 계약 전에 물어볼 것들은 계약 전에 꼭 물어봐야 할 질문 8가지에 정리해 뒀습니다.)

참고로 보증회사가 부동산 회사·관리회사와 어떻게 다른지, 왜 보증료를 세입자가 내는지는 집 계약에 나오는 사람들 글에서 다뤘습니다.

초기비용을 줄이는 표현

초기비용을 줄이고 싶다면 이런 표현을 알아두면 좋습니다. 매물 정보에서 자주 보입니다.

시키킹 없음（敷金なし・しききんなし）: 보증금 없음
레이킹 없음（礼金なし・れいきんなし）: 사례금 없음
중개수수료 무료（仲介手数料無料・ちゅうかいてすうりょうむりょう）: 중개수수료 없음
프리렌트（フリーレント）: 일정 기간 월세 무료

예를 들어 "フリーレント 1ヶ月"이라고 되어 있으면 첫 1개월 월세가 무료라는 뜻입니다.

다만 이런 조건이 있다고 무조건 좋은 매물이라는 뜻은 아닙니다. 초기비용은 싸지만 월세가 조금 높을 수도 있고, 레이킹·시키킹이 없는 매물에는 대신 단기 해약 위약금 조항이 붙는 경우도 있습니다. 1~2년 안에 나갈 수 있는 유학생·워홀러라면 이 부분을 꼭 확인하세요. (단기 해약 위약금은 집 구할 때 확인할 10가지 글의 보너스에서도 짚었습니다.)

그래서 단순히 "초기비용 싸다"만 보고 결정하기보다는 월세, 위치, 건물 상태, 퇴거비용까지 같이 보는 게 좋습니다.

정리

일본에서 집을 구할 때는 월세만 보면 안 됩니다. 특히 처음에는 이 세 가지를 꼭 구분하세요.

시키킹（敷金）: 돌려받을 수도 있지만, 전부 돌아온다고 생각하면 안 되는 돈
레이킹（礼金）: 돌려받을 수 없는 사례금
중개수수료（仲介手数料）: 부동산 회사에 내는 수수료

일본어가 익숙하지 않으면 이 단어들이 다 비슷해 보여서 헷갈리기 쉽습니다. 하지만 처음부터 이 구조만 알아도 집을 볼 때 훨씬 덜 당황하게 됩니다.

함께 보면 좋은 글

초기비용은 처음엔 복잡해 보여도, 돌려받는 돈(시키킹)과 사라지는 돈(레이킹)을 구분하고 견적서를 항목별로 확인하는 것만으로도 훨씬 덜 당황합니다.

살래는 일본에서 집을 구하는 한국인들이 이런 정보를 조금 더 쉽게 이해하고, 실제로 살아본 사람들의 동네·건물 후기까지 함께 확인할 수 있는 커뮤니티입니다.