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일본에서 집 계약할 때 나오는 사람들: 집주인·세입자·부동산·관리회사·보증회사

익명 · 2026.6.19

일본에서 집을 구하다 보면 생각보다 여러 회사와 사람이 등장합니다. 처음에는 그냥 부동산에 가서 집을 보고 계약하면 끝이라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 실제로는 계약 과정에서 집주인, 부동산 회사, 관리회사, 보증회사 같은 단어가 계속 나옵니다.

특히 일본 집 계약이 처음이라면 이런 의문이 듭니다.

나는 누구랑 계약하는 거지?
부동산이랑 관리회사는 다른 건가?
보증회사는 왜 필요한 거지?
부동산 직원이 된다고 했는데 왜 또 심사가 있지?

그래서 이번에는 일본에서 집을 계약할 때 자주 등장하는 주체들을 쉽게 정리해보겠습니다. 기본적으로 알아두면 좋은 건 집주인, 세입자, 부동산 회사, 관리회사, 보증회사 다섯입니다. 처음에는 복잡해 보여도 역할만 나눠서 보면 어렵지 않습니다.

1. 집주인 — 貸主·大家·オーナー

실제로 집을 가진 사람입니다. 개인일 수도 있고 회사일 수도 있습니다. 일본 부동산 사이트나 계약서에서는 貸主（かしぬし）, 大家（おおや）, オーナー 같은 표현이 나오는데, 셋 다 집주인 쪽이라고 보면 됩니다.

집주인은 자기 집을 세입자에게 빌려주고, 세입자는 매달 월세를 냅니다. 다만 실제 계약 과정에서 세입자가 집주인을 직접 만나는 경우는 많지 않습니다. 집주인이 직접 관리하지 않고 부동산 회사나 관리회사에 맡겨두는 경우가 많기 때문입니다. 그래서 계약서상 집주인은 따로 있어도, 실제로 연락하거나 안내받는 사람은 부동산·관리회사 직원인 경우가 많습니다.

2. 세입자 — 借主·入居者

집을 빌려서 사는 사람입니다. 계약서에는 借主（かりぬし）, 실제 거주자는 入居者（にゅうきょしゃ） 라고 표현되기도 합니다. 보통은 계약자와 실제 사는 사람이 같지만, 회사가 계약하고 직원이 사는 경우처럼 다를 때도 있습니다.

일본에서 외국인이 집을 구할 때는 이 세입자 정보가 중요하게 검토됩니다. 재류카드, 비자 기간, 직장이나 학교, 수입, 일본 전화번호, 긴급연락처 등을 요구받을 수 있습니다. 즉 일본 집 계약은 단순히 "돈을 낼 수 있다"만 보는 게 아니라, 이 사람이 안정적으로 거주할 수 있는지를 확인하는 과정이 들어간다고 보면 됩니다.

3. 부동산 회사 — 仲介会社·不動産会社

집을 찾을 때 가장 먼저 만나는 곳입니다. 한국식으로 말하면 부동산 중개업소에 가깝습니다. 계약서에는 仲介会社（ちゅうかいがいしゃ） 나 不動産会社（ふどうさんがいしゃ） 로 나옵니다.

부동산 회사는 세입자의 조건을 듣고 방을 소개해줍니다. 월세는 얼마까지 가능한지, 어느 역 근처를 원하는지, 역에서 도보 몇 분까지 괜찮은지, 1R·1K·1LDK 중 어떤 구조를 원하는지, 외국인 입주가 가능한 집인지 같은 조건이죠. 이런 조건에 맞춰 매물을 찾아주고, 집 보러 가는 内見（ないけん, 내견） 일정도 잡아줍니다.

하지만 중요한 점이 있습니다. 부동산 회사가 집을 소개해준다고 해서, 그 회사가 입주를 최종 결정하는 건 아닙니다. 부동산 직원이 "이 집 괜찮을 것 같아요"라고 해도, 이후에 집주인·관리회사·보증회사 쪽에서 신청 내용을 보고 심사합니다. 그래서 "부동산에서 소개받았다 = 바로 계약 가능"이라고 생각하면 안 됩니다. 부동산 회사는 집을 소개하고 계약을 연결해주는 역할이라고 보면 됩니다.

4. 관리회사 — 管理会社

집주인을 대신해서 건물이나 계약을 관리하는 회사입니다. 계약서에는 管理会社（かんりがいしゃ） 로 나옵니다. 처음에는 부동산 회사와 헷갈리기 쉬운데, 쉽게 나누면 이렇습니다.

부동산 회사는 집을 찾고 계약할 때 만나는 회사
관리회사는 입주 후 문제가 생겼을 때 연락하는 회사

예를 들어 물이 새거나, 에어컨이 고장 나거나, 공용 현관에 문제가 있거나, 계약을 갱신하거나, 퇴거 날짜를 알릴 때 — 이런 상황에서 연락하는 곳이 보통 관리회사입니다. (물론 부동산이 관리까지 하거나, 집주인이 직접 관리하는 경우도 있습니다.)

특히 일본어가 아직 익숙하지 않은 외국인이라면 관리회사 대응이 중요합니다. 문제가 생겼을 때 연락이 잘 되는지, 외국인 대응 경험이 있는지에 따라 생활 편의가 많이 달라집니다. 이런 건 사진이나 설명에는 안 나오니, 실제 거주자의 건물후기가 도움이 됩니다.

5. 보증회사 — 保証会社

한국인이 특히 헷갈려 하는 부분입니다. 保証会社（ほしょうがいしゃ） 는 쉽게 말하면, 세입자가 월세를 못 냈을 때 집주인 쪽의 리스크를 줄여주는 회사입니다.

한국은 전세나 큰 보증금 문화가 있어서 집주인이 어느 정도 보증금을 확보합니다. 하지만 일본은 큰 보증금을 맡기는 구조가 아니라서, 집주인 입장에서는 세입자가 월세를 안 내면 부담이 큽니다. 이 위험을 줄이려고 보증회사 가입을 요구하는 경우가 많습니다. 세입자가 월세를 못 내면 보증회사가 먼저 집주인에게 월세를 지급하고, 이후 세입자에게 그 돈을 청구하는 구조입니다. 그러니까 보증회사는 세입자를 위해 돈을 내주는 게 아니라, 집주인이 안심하고 빌려줄 수 있게 해주는 장치에 가깝습니다.

가입할 때는 보통 보증료（保証料・ほしょうりょう）를 냅니다. 처음 계약 때 월세의 50~100% 정도가 나오기도 하고, 매년 갱신료가 붙기도 합니다. (보증료·갱신료가 초기비용에서 차지하는 비중은 일본 월세 초기비용 글에서 자세히 다뤘습니다.)

외국인의 경우 보증회사 심사가 특히 중요할 수 있습니다. 재류카드, 비자 기간, 직장, 학교, 수입, 일본 전화번호, 긴급연락처 등을 확인하는 경우가 많습니다. 그래서 부동산에서 "신청은 가능해요"라고 해도, 보증회사 심사에서 떨어지면 계약이 어려워질 수 있습니다. 보증회사는 부동산 회사와 다른 회사이고, 계약 가능 여부에 영향을 준다는 걸 기억해두세요.

실제 계약은 이렇게 진행됩니다

일본 집 계약은 보통 이런 흐름입니다.

세입자가 부동산 회사에 조건을 말하고 집을 찾는다
마음에 드는 집이 있으면 내견(内見)을 하고 신청서를 작성한다
집주인·관리회사·보증회사가 신청 내용을 확인하고 심사한다
심사를 통과하면 초기비용 안내를 받고, 계약서를 작성하고, 입주일을 정한다
열쇠를 받고 입주한다

즉 부동산 직원 한 명이 "됩니다"라고 해서 바로 끝나는 구조가 아닙니다. 부동산 회사는 집을 연결하고, 관리회사는 건물과 계약을 관리하고, 보증회사는 월세 미납 위험을 심사하고 보증합니다. 각각 역할이 나뉘어 있습니다.

한국인이 특히 헷갈리기 쉬운 부분

한국에서는 보통 부동산에 가서 집을 보고, 집주인과 조건이 맞으면 계약하는 이미지가 강합니다. 하지만 일본에서는 그 사이에 관리회사나 보증회사가 들어오는 경우가 많습니다. 그래서 이런 부분이 낯설 수 있습니다.

부동산에서 된다고 했는데 왜 떨어졌지?
집주인을 만난 적도 없는데 누가 심사한 거지?
보증회사 비용은 왜 내가 내야 하지?
입주 후 문제는 부동산에 말하나, 관리회사에 말하나?

그래서 집을 볼 때는 월세와 위치만 보면 안 됩니다. 아래도 같이 확인하는 게 좋습니다.

외국인 입주가 가능한지
보증회사 이용이 필수인지, 보증료·갱신료는 얼마인지
관리회사는 어디인지, 입주 후 문제는 어디로 연락하는지

이런 걸 미리 확인해두면 계약 후에 훨씬 덜 당황합니다. (계약 전에 구체적으로 뭘 물어볼지는 계약 전에 꼭 물어봐야 할 질문 8가지에 정리해 뒀습니다.)

정리

처음 일본에서 집을 구한다면 이것만 기억하면 됩니다. 집을 소개하는 회사(부동산), 입주 후 관리하는 회사(관리회사), 월세 보증을 보는 회사(보증회사)가 서로 다를 수 있다는 점입니다. 이 구조만 알아도 일본 부동산 계약이 훨씬 덜 복잡하게 느껴집니다.

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일본 집 계약 구조는 알고 보면 역할 분담일 뿐입니다. 누가 무슨 일을 하는지만 알아도 계약 과정에서 덜 헤매고 덜 불안합니다.

살래는 일본에서 집을 찾는 한국인이 이런 복잡한 계약 구조를 조금 더 쉽게 이해하고, 실제로 살아본 사람들의 동네·건물 후기까지 함께 확인할 수 있는 커뮤니티입니다.