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일본 입주 심사(入居審査), 외국인은 왜 떨어질까 — 통과하는 법

익명 · 2026.6.19

일본에서 마음에 드는 집을 찾아도 바로 계약할 수 있는 게 아닙니다. 입주 심사（入居審査・にゅうきょしんさ） 를 통과해야 계약이 가능합니다. 그리고 외국인은 이 단계에서 떨어지는 경우가 종종 있습니다.

왜 떨어지는지, 그리고 통과 확률을 어떻게 높이는지 정리하겠습니다.

입주 심사란

흐름은 보통 입주 신청 → 심사 → 결과 통지 → 계약 순서입니다. 심사 결과는 보통 2~3일, 늦어도 1주일 안에 나옵니다.

심사하는 곳은 한 곳이 아닙니다. 보통 집주인(임대인), 관리회사, 그리고 보증회사（保証会社） 가 함께 관여합니다. 요즘은 보증회사 이용이 사실상 필수인 경우가 많아서, 실질적인 판단을 보증회사가 하는 일도 많습니다.

심사에서 보는 건 결국 하나입니다. "이 사람이 월세를 안정적으로 낼 수 있는가." 그래서 수입, 직업, 신용, 재류자격, 그리고 연락이 잘 되는 사람인지를 봅니다.

외국인이 떨어지는 주요 이유

재류기간이 짧거나 갱신 전이다. 유학·워홀처럼 재류기간이 짧거나 곧 갱신을 앞두고 있으면, 보통 2년인 임대 계약을 끝까지 유지할 수 있을지 불안 요소로 봅니다.
보증인을 구하기 어렵다. 예전에는 연대보증인（連帯保証人）을 요구하는 경우가 많았고, 지금도 일부 물건은 보증인이나 긴급연락처를 중요하게 봅니다. 외국인은 일본인 보증인을 구하기 어려운데, 다만 요즘은 보증회사 이용이 일반적이라 보증인이 없다는 것 자체보다 '외국인이 가능한 보증회사인지'가 더 중요합니다.
일본어 소통이 어렵다. 심사 중 보증회사·관리회사가 본인 확인 전화를 거는 경우가 많은데, 여기서 소통이 안 되면 거절될 수 있습니다.
수입 증빙이 약하다. 무직·학생이거나 수입이 적으면 지불 능력에 의문을 갖습니다.
고용이 불안정하다. 전직 직후, 파견·계약직·아르바이트처럼 수입이 변동하기 쉬운 경우 심사가 엄격해집니다.
집주인이 외국인을 꺼린다. 연락 두절이나 문화 차이를 우려해 외국인을 받지 않으려는 집주인도 있습니다.
과거 체납 이력이 있다. 카드·대출 연체나 보증회사 이용 중의 월세 체납 이력이 있으면 불리하게 작용할 수 있습니다. 다만 어떤 정보를 보는지는 보증회사마다 다릅니다.

통과 확률을 높이는 법

보증회사를 활용하세요. 보증인 대신 보증회사에 보증을 위탁하면 됩니다. 외국인에게는 사실상 필수입니다. 부동산에 "외국인도 가능한 보증회사인지" 확인하세요. 요금은 첫 계약 때 월 고정비(집세+관리비 등)의 약 30~100% 정도가 많고(외국인·무직·프리랜서는 더 높게 잡히기도 합니다), 매년 1만 엔 전후나 일정 비율의 갱신료가 드는 경우가 있습니다. 보증회사가 무엇인지는 계약할 때 나오는 사람들 글에서 정리했습니다.
긴급연락처를 확보하세요. 긴급연락처（緊急連絡先） 는 보증인과 다릅니다. 원칙적으로 금전적 책임을 지는 사람이 아니라, 긴급 시 연락을 받을 사람입니다. 일본 내 지인·학교·회사가 있으면 부탁하면 됩니다. 보증회사에 따라 일본 국내 연락처를 요구하거나, 본국 가족과 일본 내 연락처를 함께 요구하는 경우가 있습니다.
서류를 미리 갖추세요. 재류카드, 재직증명서나 재학증명서, 수입을 보여줄 자료(급여명세·통장 잔고)를 준비하고 신청서를 정확히 작성하면 심사가 빨라집니다. 학생이라면 잔고증명이나 송금 증빙, 부모를 긴급연락처로 두는 식으로 수입 부족을 보완할 수 있습니다.
신청서는 빈칸 없이 정확히 작성하세요. 이름 표기, 재류기간, 근무처·학교 정보, 긴급연락처가 신청서와 제출 서류에서 서로 다르면 심사가 지연되거나 불리할 수 있습니다.
본인 확인 전화에 대비하세요. 전화에서는 보통 신청서 내용을 확인합니다. 이름·생년월일·주소·신청한 건물명·방번호 정도만 일본어로 정확히 답할 수 있으면 큰 문제가 없습니다. 전화를 피하면 오히려 불이익이니, 일본어가 약하면 부동산 담당자에게 미리 상황을 공유해 두세요.
수입 대비 무리하지 않는 월세를 고르세요. 일반적으로 월세가 수입의 3분의 1을 넘지 않는 게 무난합니다. 수입에 비해 너무 비싼 집은 심사가 까다로워집니다.
외국인 대응 경험이 많은 부동산을 이용하세요. 외국인 심사를 자주 다뤄 본 부동산(한국어 대응이 되는 곳 포함)은 어떤 서류와 보증회사가 통과에 유리한지 잘 압니다.

본인 확인 전화에서 자주 나오는 일본어

심사 중 보증회사나 관리회사가 거는 본인 확인 전화에서는 보통 이런 것들을 묻습니다. 미리 알아두면 당황하지 않습니다.

お名前を教えてください。 — 성함을 알려주세요.
生年月日（せいねんがっぴ）を教えてください。 — 생년월일을 알려주세요.
お申し込みの物件名（ぶっけんめい）と号室（ごうしつ）を確認します。 — 신청하신 건물명과 호실을 확인하겠습니다.
ご勤務先（きんむさき）／学校名を教えてください。 — 근무처/학교명을 알려주세요.
緊急連絡先（きんきゅうれんらくさき）の方に確認のお電話をしてもよろしいですか？ — 긴급연락처에 확인 전화를 해도 될까요?

이름·생년월일·신청한 건물명과 호실·근무처(학교)만 또박또박 답할 수 있으면 충분합니다.

정리

입주 심사는 "월세를 안정적으로 낼 사람인가" 를 보는 절차이고, 집주인·관리회사·보증회사가 함께 판단합니다.
외국인은 재류기간, 보증인, 일본어, 수입 증빙에서 불리할 수 있습니다.
보증회사 + 긴급연락처 + 서류 준비 + 본인 확인 전화 대비가 통과의 핵심입니다.
수입에 맞는 월세를 고르고, 외국인 대응이 익숙한 부동산을 이용하면 한결 수월합니다.

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