정착가이드

국토교통성 가이드북 기준으로는 대개 임대차 계약이고, 그중 정기 임대차가 가장 많아요.

국토교통성은 셰어하우스를 거실·부엌·욕실 등을 함께 쓰는 「공동거주형 임대주택」으로 설명합니다. 계약은 보통 건물임대차와 정기 건물임대차 두 가지가 있는데, 국토교통성 가이드북의 2017년 사업자 설문에서는 정기 75%, 보통 20%, 기타 5%였어요. 정기 임대차는 기간이 끝나면 갱신 없이 끝납니다.

숙박료를 받고 묵게 하는 영업은 여관업, 셰어하우스는 보통 임대주택이에요. 이름이 아니라 실제 운영 방식으로 갈려요.

후생노동성은 여관업과 아파트 같은 대실업의 차이로 두 가지를 듭니다. 방의 위생 관리 책임이 영업자에게 있는지, 묵는 사람이 그 방에 생활의 본거지를 두지 않는지예요. 여러 사람이 숙박 장소를 함께 쓰는 구조로 숙박료를 받는 영업은 「간이숙소 영업」으로 분류됩니다. 관광청도 먼슬리 맨션 등이 여관업인지는 이름이 아니라 실태에 따라 개별로 판단한다고 설명해요.

이름이 아니라 실태로 판단해요. 위생 관리 책임이 운영자에게 있고 생활 본거지가 아닌 걸 전제로 하면 숙박일 수 있어요.

관광청은 먼슬리·위클리 맨션이 여관업에 해당하는지를 이름이 아니라 실태에 따라 개별로 판단한다고 설명합니다. 여관업의 「사람을 숙박시키는 영업」은 위생 관리 책임이 운영자에게 있고, 묵는 사람이 그 방에 생활 본거지를 두지 않는 것을 원칙으로 영업한다는 두 가지를 조건으로 한다고 해요. 한편 국토교통성 팸플릿은 정기 임대차로 전근·장기 출장·취업 활동 등에 맞춘 짧은 기간(먼슬리 등)으로 빌려줄 수 있다고 소개해요. 정기 임대차는 1년 미만 계약도 유효합니다.

갱신은 없지만, 집주인과 합의하면 새 계약(재계약)으로 계속 살 수 있어요.

계약 기간이 1년 이상이면 집주인은 만료 1년 전부터 6개월 전까지 「기간 만료로 끝난다」고 알려야 합니다. 1년 미만이면 이 통지는 법령상 의무가 아니에요. 재계약은 갱신이 아니라 새 계약이라 사전 설명 등을 처음처럼 다시 하고, 시키킨 정산은 최종 퇴거 때 해도 됩니다.

200㎡ 미만 주거용이고, 전근·요양·간병 같은 부득이한 사정으로 계속 살기 어려워졌다면 신청 1개월 뒤 끝낼 수 있어요.

바닥 면적 200㎡ 미만(건물 일부를 빌리면 빌린 부분의 면적) 주거용 집이 대상이고, 그 밖에는 중도 해약 특약이 있으면 그에 따릅니다. 이 규정은 강행 규정이라 「3개월 전 신청」 특약이 있어도 1개월 전 신청으로 해약할 수 있어요. 국토교통성 사례에서는 2년 계약 2개월 만에 전근한 경우 1개월분 집세만 내고 남은 22개월분은 낼 필요가 없다고 답합니다. 내 사정이 「부득이한 사정」인지는 개별로 판단돼요.

사정에 따라 답이 달라져요. 내 경우는 구청·입관 창구에 물어보면 정확해요.

별도 서면의 「갱신 없음」 설명이 없었다면 보통 임대차일 수 있어요. 중요사항 설명서에 함께 적은 설명도 인정될 수 있어요.

정기 임대차는 서면 계약이 필요하고, 집주인은 「갱신 없이 끝난다」는 걸 계약서와 별도의 서면으로 미리 설명해야 합니다. 이 설명이 없거나 내용이 틀리면 갱신이 없다는 약정은 무효가 되고 보통 임대차로 취급돼요. 중개업자는 집주인 대리로 이 사전 설명을 할 수 있고, 중요사항 설명서에 함께 적어 동시에 설명할 수도 있어요. 다만 중개업자로서 하는 중요사항 설명만 하고 집주인 대리로서의 사전 설명은 하지 않았다면 이 설명을 한 것이 되지 않는다는 게 국토교통성 해설이에요. 받은 서류에 「갱신이 없고 기간 만료로 끝난다」는 사전 설명 문구가 있는지 먼저 보면 좋아요. 2022년 5월 18일부터는 전자 계약도 서면과 같게 취급되고, 사전 설명 서면도 세입자가 승낙하면 이메일 등 전자 방식으로 받을 수 있어요.

사정에 따라 답이 달라져요. 내 경우는 구청·입관 창구에 물어보면 정확해요.

해약권 특약이 없거나 위약금이 정해져 있으면 원칙적으로 내요. 다만 너무 높으면 무효일 수 있고 정기 임대차엔 예외도 있어요.

특약으로 해약권이 있고 위약금 규정이 따로 없으면, 정한 예고 기간을 지켜 나가는 한 위약금을 낼 필요가 없어요. 해약권이 없거나, 예고를 제때 하지 않았거나, 계약서에 위약금이 정해져 있으면 원칙적으로 내야 하지만, 사업자와 맺은 소비자 계약에서 금액이 부당하게 높으면 소비자계약법에 따라 무효가 될 수 있고 그때는 「평균적인 손해액」만 내면 됩니다. 2023년 6월 1일부터는 사업자에게 해약료 산정 근거의 개요를 설명해 달라고 요청할 수 있어요(사업자의 노력 의무). 정기 임대차라면 바닥 면적 200㎡ 미만(건물 일부를 빌리면 빌린 부분 기준) 주거용 집에서 전근·요양·친족 간병 같은 부득이한 사정으로 계속 살기 어려워졌을 때 해약권 특약이 없어도 신청 1개월 뒤 계약을 끝낼 수 있고, 이 해약에 손해금을 내게 하는 특약은 법률상 무효라고 국토교통성 Q&A는 봅니다.

사정에 따라 답이 달라져요. 내 경우는 구청·입관 창구에 물어보면 정확해요.

공용 소모품과 수도광열비가 보통 들어가고, 보증금은 집마다 달라요.

국토교통성 가이드북에 따르면 셰어하우스는 공용 부분 소모품과 공용·전용 부분 수도광열비를 공익비로 묶어 받는 게 일반적입니다. 시키킨·디파짓이나 레이킨을 받는지, 보증인·보증회사가 필요한지는 통일된 기준이 없어 운영 사업자나 집마다 달라요. 그래서 디파짓·보증회사 여부는 집마다 따로 확인해 두면 좋아요.

금지 사항·수리·퇴거 비용·특약을 보고, 입주 전 상태를 사진으로 남겨 두면 좋아요.

국민생활센터는 계약 전에 금지 사항, 수리, 퇴거 때 비용 부담, 특약을 꼭 확인하라고 안내합니다. 셰어하우스 공용 부분의 원상복구는 국토교통성 가이드라인이 다루지 않아, 공용 부분에서 입주자의 고의·과실로 생긴 손상 보수를 어떻게 할지 계약서에 따로 정해 두는 방법이 있어요. 정기 임대차라면 공동생활 질서를 크게 어지럽힌 입주자와는 재계약하지 않는 대응도 있을 수 있다고 국토교통성 가이드북은 적고 있어요. 불안하거나 트러블이 생기면 소비자 핫라인 「188」에 상담할 수 있어요.

계약이 성립한 뒤라서 낸 돈을 거의 돌려줄 수 없다는 말을 들은 상담 사례가 있어요.

국민생활센터에 들어온 일반 임대 맨션 상담 사례에서는 중개수수료·시키킨 등 약 18만 엔을 낸 뒤 입주 전에 해약하자 청소비 2만 엔만 돌려줄 수 있다는 말을 들었고, 계약서에는 위약금 집세 1개월분이 적혀 있었습니다. 다만 사업자와 맺은 소비자 계약에서 위약금이 부당하게 높으면 소비자계약법에 따라 무효가 될 수 있어요. 납득이 안 되면 「188」에 상담하면 돼요.

사정에 따라 답이 달라져요. 내 경우는 구청·입관 창구에 물어보면 정확해요.

주소는 실제로 사는 생활의 본거지로 정해요. 애매하면 시·구청에 물어보면 정확해요.

총무성은 주소를 실제로 살고 있는 사실을 기초로 거주 의사를 종합해 정한다고 설명합니다. 예를 들어 분쿄구는 실제로 살기 시작한 날부터 14일 이내에 신고하라고 하고, 전입 예정일에서 오래 지나 전입 신고하면 임대 계약서 같은 거주 증명이 필요할 수 있다고 안내해요. 미나토구는 공항에서 재류카드를 받은 사람도 호텔로는 주민등록을 할 수 없고, 그 경우 주민등록과 별도로 「주거지 신고」를 해야 한다고 안내합니다.

사정에 따라 답이 달라져요. 내 경우는 구청·입관 창구에 물어보면 정확해요.

예를 들어 분쿄구는 세대를 거주·생계를 함께하는 단위로 봐서, 생계가 따로면 한 세대가 아니에요.

예를 들어 분쿄구는 세대를 「거주와 생계를 함께하는 사회생활상의 단위」로 설명하고, 하나의 세대로 인정되려면 함께 살고 생계도 같아야 한다고 안내합니다. 실제 기재는 신고하는 시·구청에 물어보면 정확하게 알 수 있어요.

사정에 따라 답이 달라져요. 내 경우는 구청·입관 창구에 물어보면 정확해요.

법으로 강제되진 않지만, 계약 조건이면 들어야 해요.

국토교통성 상담 사례집에 따르면 가입이 요구되는 건 대개 주택종합보험으로, 세입자의 가재도구와 세입자 잘못으로 낸 누수 등으로 이웃·집주인에게 끼친 손해 배상까지 보상하는 경우가 많아요. 이미 다른 보험이 있으면 내용을 비교해 중개회사와 상의하는 게 좋다고 합니다.

사정에 따라 답이 달라져요. 내 경우는 구청·입관 창구에 물어보면 정확해요.

불 낸 사람에게 중대한 과실이 없으면 배상을 청구할 수 없어요.

실화책임법 때문에 실수로 낸 불이 번진 경우, 중대한 과실이 없으면 불 낸 사람에게 배상 책임이 없습니다. 그래서 소방청은 각자 충분한 화재보험에 들어 두라고 안내해요. 세입자가 가재만 화재보험에 들어도 지진보험을 붙일 수 있고, 금액은 화재보험의 30%~50% 범위입니다.

셰어하우스는 법령상 기숙사로 취급돼 방화 기준이 붙어요.

국토교통성은 2013년 9월 통지 등으로 셰어하우스를 기숙사로 취급한다고 분명히 했고, 기숙사는 주요 칸막이벽을 준내화 구조로 하는 것 등이 요구됩니다(2014년 7월부터 스프링클러를 단 부분 등은 완화). 국토교통성 조사에서는 「위법 대여 방」 신고가 들어온 물건 가운데 2025년 10월 21일 시점에 1,569건의 건축기준법령 위반(지방 조례 위반 포함)이 확인됐고, 그중 721건이 시정을 마쳤어요. 정부 세이프티넷 제도에 등록하는 셰어하우스에는 요배려자용 개인 방 9㎡ 이상 같은 별도 기준이 있지만, 등록 주택에만 적용되고 모든 셰어하우스의 기준은 아닙니다.