정착가이드

정기 임대차i 계약이 많아요. 기간이 끝나면 갱신 없이 끝나는 계약이라, 계약 기간부터 확인해 두면 좋아요.

국토교통성은 쉐어하우스를 거실·부엌·욕실 등을 다른 입주자와 함께 쓰는 「공동거주형 임대주택」, 즉 임대주택의 한 종류로 설명합니다. 계약은 「보통 건물임대차」와 「정기 건물임대차(定期借家)」 두 가지가 있고, 쉐어하우스에서는 정기 임대차가 쓰이는 경우가 많아요(2017년 사업자 설문에서 정기 75%). 정기 임대차는 기간이 끝나면 갱신 없이 계약이 끝나고, 더 살려면 집주인과 합의해 새로 계약(재계약)해야 합니다. 그래서 계약서에 「定期建物賃貸借」(정기 건물임대차)라고 적혀 있는지와 언제 끝나는지를 먼저 보고, 더 살 가능성이 있으면 재계약이 되는지 운영사에 물어 두면 좋아요.

숙박료를 받고 묵게 하는 곳은 숙박업(여관업), 쉐어하우스는 보통 임대주택이에요. 숙박이면 주소로 인정되지 않을 수 있어요.

후생노동성은 여관업과 아파트 같은 임대(대실업)의 차이로 두 가지를 듭니다. 방의 위생 관리 책임이 운영자에게 있는지, 묵는 사람이 그 방에 생활의 본거지(실제로 사는 곳)를 두지 않는지예요. 도미토리처럼 여러 사람이 숙박 장소를 함께 쓰는 곳에서 숙박료를 받는 영업은 「간이숙소 영업」으로 분류됩니다. 반면 쉐어하우스는 국토교통성이 「공동거주형 임대주택」으로 설명하는 임대주택이에요. 관광청도 먼슬리 맨션 등이 여관업인지는 이름이 아니라 실제 운영 모습을 보고 하나하나 판단한다고 설명해요. 주소는 생활의 본거지로 정하기 때문에, 숙박으로 운영되는 곳은 주소로 인정되지 않을 수 있어요. 그래서 오래 지낼 곳이라면 임대 계약인지 숙박인지를 운영사에 먼저 확인해 두면 좋아요.

곳마다 달라요. 이름이 아니라 실제 운영 방식으로 판단해서, 숙박으로 운영될 수도 있고 정기 임대차i로 빌려줄 수도 있어요.

관광청은 먼슬리·위클리 맨션이 여관업(숙박)에 해당하는지를 이름이 아니라 실태에 따라 개별로 판단한다고 설명합니다. 숙박 영업이 되려면 ①방의 위생 관리 책임이 운영자에게 있고 ②묵는 사람이 그 방을 생활의 본거지(실제로 사는 곳)로 삼지 않는 것을 원칙으로 운영해야 해요. 한편 국토교통성 팸플릿은 정기 임대차(기간이 끝나면 갱신 없이 끝나는 계약)로 전근·장기 출장·취업 활동 등에 맞춘 짧은 기간(먼슬리 등)으로 빌려줄 수 있다고 소개하고, 정기 임대차는 1년 미만 계약도 유효합니다. 주소는 생활의 본거지로 정하므로, 숙박이면 주소로 인정되지 않을 수 있어요. 그래서 계약 전에 임대 계약인지 숙박인지를 운영사에 물어 두면 좋고, 그 집 주소로 전입 신고i를 할 생각이라면 더욱 그래요.

갱신은 없지만, 집주인과 합의하면 새 계약(재계약)으로 계속 살 수 있어요.

정기 임대차i(定期借家)는 정한 기간이 끝나면 갱신되지 않고 그대로 끝나는 계약입니다. 계약 기간이 1년 이상이면 집주인은 만료 1년 전부터 6개월 전까지 사이에 「기간 만료로 끝난다」고 알려야 하고, 1년 미만이면 이 통지는 법령상 의무가 아니에요. 재계약은 갱신이 아니라 새 계약이라, 집주인은 「갱신 없이 끝난다」는 설명(사전 설명) 등을 처음 계약 때처럼 다시 해야 합니다. 시키킨i(보증금) 정산은 재계약 때 꼭 할 필요는 없고, 마지막에 나갈 때 해도 돼요. 1년 미만 계약은 통지 없이 끝날 수 있으니, 더 살고 싶으면 통지를 기다리지 말고 만료 몇 달 전에 운영사에 재계약이 되는지 물어보면 좋아요.

전근·요양 같은 부득이한 사정이면 특약이 있어도 신청 1개월 뒤 나갈 수 있어요. 그 밖의 이유면 계약서 해약 조항을 따라요.

바닥 면적 200㎡ 미만(건물 일부를 빌리면 빌린 부분의 면적) 주거용 집에서 전근·요양·친족 간병 같은 부득이한 사정으로 계속 살기 어려워졌다면, 신청한 날부터 1개월 뒤 계약이 끝나요. 이 규정은 강행 규정(특약으로 바꿀 수 없는 규정)이라 「3개월 전 신청」 특약이 있어도 1개월 전 신청으로 해약할 수 있고, 중도 해약을 금지하는 특약이 있어도 마찬가지라고 국토교통성 사례집은 설명합니다. 2년 계약 2개월 만에 전근한 경우, 신청 뒤 1개월분 집세만 내면 남은 기간 집세는 낼 필요가 없다고 본 사례가 있어요. 다만 계약할 때 예측할 수 있던 사정(아이가 태어나 집이 좁아진 경우 등)은 부득이한 사정으로 보지 않을 수 있어요. 그 밖의 이유라면 계약서의 중도 해약 조항을 따릅니다. 부득이한 사정이 아니어도 세입자가 해약할 수 있다는 특약은 유효하고, 국토교통성 표준계약서도 1개월 전에 신청하면 해약할 수 있는 조항을 둡니다. 그래서 계약서의 해약 조항부터 확인하고, 내 사정이 해당하는지 애매하면 운영사에 물어보고, 다툼이 되면 소비자 핫라인 188i에 상담하면 돼요.

따로 「갱신 없음」 설명 서면을 못 받았다면 정기가 아닌 「보통 임대차」로 취급될 수 있어요. 받은 서류부터 찾아보면 돼요.

정기 임대차i는 서면 계약이 필요하고, 집주인은 계약 전에 「갱신 없이 기간 만료로 끝난다」는 것을 계약서와 별도의 서면으로 설명해야 합니다(사전 설명). 이 설명이 없거나 내용이 틀리면 갱신이 없다는 약정은 무효가 되고 「보통 임대차」로 취급돼요. 보통 임대차는 기간이 지나도 정당한 이유가 없으면 집주인이 갱신을 거절할 수 없고, 합의가 없어도 자동으로 갱신돼요. 중개업자가 집주인 대리로 사전 설명을 할 수 있고 중요사항 설명서i(계약 전에 중개업자가 주는 설명 서류)에 함께 적어도 되지만, 중개업자로서 하는 중요사항 설명만으로는 사전 설명을 한 것이 되지 않는다고 국토교통성은 해설합니다. 2022년 5월 18일부터는 세입자가 승낙하면 이 서면을 이메일 등으로 받을 수도 있어요. 그래서 계약서 말고 따로 받은 서면(중요사항 설명서 포함)과 메일에서 「갱신이 없고 기간 만료로 끝난다」는 문구를 찾아보고, 못 찾으면 운영사에 사전 설명 서면을 줬는지 물어보면 좋아요. 그래도 판단이 어려우면 소비자 핫라인 188i에 상담하면 돼요.

해약 조항이 없거나 위약금이 있으면 원칙적으로 내요. 너무 높으면 무효일 수 있고, 정기 임대차i는 전근 등 예외가 있어요.

계약서에 해약할 권리(해약권) 특약이 있고 위약금 규정이 따로 없으면, 정한 예고 기간을 지켜 나가는 한 위약금을 낼 필요가 없어요. 해약권이 없으면 계약 기간 중에 해약할 수 없어서, 기본적으로 남은 기간 집세 등을 내야 합니다. 계약서에 중도 해약에 대한 정함이 없을 때 해약권이 있다고 볼 수 있는지는 기준을 밝힌 판례가 없어 사정에 따라 달라요. 해약권이 있어도 예고를 제때 하지 않았거나 위약금이 정해져 있으면, 그 위약금을 원칙적으로 냅니다. 다만 업체와 맺은 계약에서 위약금(남은 기간 집세를 위약금으로 정한 경우 포함)이 업체에 생길 「평균적인 손해i액」을 넘으면 소비자계약법i에 따라 무효가 될 수 있고, 그때는 평균적인 손해액만 내면 돼요. 2023년 6월 1일부터는 업체에 위약금 산정 근거를 설명해 달라고 할 수 있고, 업체는 설명하도록 노력해야 합니다. 정기 임대차라면 바닥 면적 200㎡ 미만(건물 일부를 빌리면 빌린 부분 기준) 주거용 집에서 전근·요양·친족 간병 같은 부득이한 사정이 생겼을 때 신청 1개월 뒤 끝낼 수 있고, 이 해약에 손해금을 내게 하는 특약은 법률상 무효라고 국토교통성 Q&A는 봅니다. 그래서 계약서의 해약 조항·예고 기간·위약금 금액을 먼저 확인하고, 금액이 납득되지 않으면 운영사에 근거를 물어보고, 그래도 안 풀리면 소비자 핫라인 188i에 상담하면 돼요.

공익비(관리비)엔 보통 공용 소모품과 수도·전기·가스비(내 방 포함)가 들어가요. 보증금(디파짓)을 받는지는 집마다 달라요.

국토교통성 가이드북에 따르면 쉐어하우스는 공용 부분 소모품 구입·보충과 공용·전용 부분(내 방 포함)의 수도·전기·가스비를 공익비(집세와 별도로 매달 내는 돈)로 묶어 받는 게 일반적입니다. 시키킨i(나갈 때 정산해 돌려받는 보증금)·디파짓이나 레이킨i(돌려받지 못하는 사례금)을 받는지, 연대보증인이나 보증회사i가 필요한지는 통일된 기준이 없어 운영사나 집마다 달라요. 그래서 문의할 때 공익비에 내 방 전기·가스·수도까지 들어가는지, 디파짓·레이킨이 있는지와 돌려받는 조건, 보증회사가 필요한지를 운영사에 물어보면 정확해요.

계약서에서 금지 사항·수리·퇴거 때 비용·특약을 보고, 입주 전 방 상태를 사진으로 남겨 두면 좋아요.

국민생활센터i는 계약 전에 금지 사항, 수리, 퇴거 때 비용 부담, 특약을 꼭 확인하고, 입주 전에 되도록 집주인 쪽과 함께 원래 있던 흠집·얼룩을 사진으로 찍어 두라고 안내합니다. 쉐어하우스라면 더 볼 것이 있어요. 공용 부분의 원상복구(나갈 때 원래대로 되돌리는 것)는 국토교통성 원상복구 가이드라인i이 다루지 않아서, 국토교통성 가이드북은 입주자의 고의·과실로 생긴 공용 부분 손상의 수리를 계약서에 따로 정해 두는 방법을 들어요. 그러니 공용 부분을 망가뜨렸을 때 누가 어떻게 부담하는지가 계약서에 적혀 있는지도 봐 두면 좋아요. 또 쉐어하우스는 정기 임대차i가 많아 기간이 끝나면 갱신 없이 끝나고, 공동생활 질서를 크게 어지럽힌 입주자와는 재계약하지 않는 대응도 있을 수 있다고 국토교통성 가이드북은 적고 있어요. 그래서 계약 기간·해약 조항·공용 부분 규칙을 함께 읽고, 모르는 부분은 서명 전에 운영사에 물어보면 좋아요. 트러블이 생기면 소비자 핫라인 「188i」에 상담할 수 있어요.

계약서의 해약 조항에 따라 달라요. 위약금은 원칙적으로 내야 하지만, 지나치게 높으면 넘는 부분은 무효가 될 수 있어요.

계약한 뒤 내 쪽에서 해약하면 위약금은 원칙적으로 계약서에 정한 대로 냅니다. 다만 계약서에 해약할 권리(해약권) 특약이 있고 위약금 규정이 따로 없으면, 정한 예고 기간을 지켜 해약하는 한 위약금을 내지 않아도 된다고 국토교통성 사례집은 설명해요. 또 위약금이 업체에 생길 「평균적인 손해i」를 넘으면, 넘는 부분은 소비자계약법i에 따라 무효가 될 수 있고, 업체에 위약금 산정 근거를 설명해 달라고 할 수 있어요. 그래서 먼저 계약서의 해약 조항과 특약을 확인하고, 납득이 안 되면 소비자 핫라인 188i에 상담하면 돼요.

실제로 살고 있는 집이면 그 주소로 신고해요. 숙박 형태로 운영되는 곳은 안 될 수 있어서, 운영사에 먼저 물어보면 빨라요.

총무성은 주소를 실제로 살고 있는 곳(생활의 본거지)으로 정한다고 설명해요. 그런데 여관업(숙박)은 손님이 그 방에 생활의 본거지를 두지 않는 영업이라는 게 후생노동성 설명이라, 숙박 형태로 운영되는 곳은 주소로 인정되지 않을 수 있어요. 예를 들어 미나토구는 호텔로는 주민등록을 할 수 없고, 그 경우 주민등록과 별도로 「주거지 신고i」를 하라고 안내합니다. 그래서 내 쉐어하우스가 임대 계약인지 숙박인지를 운영사에 먼저 확인하고, 그래도 애매하면 전입할 시·구청에 물어보면 정확해요.

생계가 따로면 보통 같은 세대가 아니에요. 세대는 함께 살고 생계도 같은 단위라, 따로 세대면 본인이 세대주예요.

총무성의 주민등록 사무 기준(주민기본대장 사무처리요령)은 세대를 「거주와 생계를 함께하는 사회생활상의 단위」로 정의하고, 혼자인 세대는 그 사람이 세대주가 된다고 설명합니다. 예를 들어 분쿄구도 하나의 세대로 인정되려면 함께 살고 생계도 같아야 한다고 안내해요. 쉐어하우스는 친족이 아닌 사람들이 한 집에서 함께 사는 곳이라, 생계를 따로 하는 입주자라면 보통 각자 다른 세대가 되고 세대주도 나 자신이 돼요. 전입 신고i서의 세대 기재 방법은 신고하는 시·구청 창구에 물어보면 정확해요.

법으로 강제되진 않지만, 계약 조건으로 정해져 있으면 원칙적으로 들어야 해요.

국토교통성 상담 사례집에 따르면 화재보험·주택종합보험 가입은 법령으로 강제되는 것이 아니지만, 계약 조건이면 받아들이는 것을 전제로 계약하게 됩니다. 요구되는 건 대개 주택종합보험으로, 내 가재도구와 내 잘못으로 낸 누수 등으로 이웃·집주인에게 끼친 손해 배상까지 보상하는 경우가 많아요. 옆집 불이 번져 내 짐이 타도 불 낸 사람에게 중대한 과실이 없으면 배상을 청구할 수 없어서, 소방청도 각자 화재보험에 들어 두라고 안내합니다. 이미 다른 보험(공제 등)이 있는데 지정 보험에 들라고 하면, 계약 조건인 이상 기본적으로 가입해야 하지만 두 보험 내용을 비교해 필요성을 중개회사와 상의하는 게 좋다고 해요. 그래서 계약 전에 보험이 조건인지, 지정 보험인지를 운영사에 확인하고, 이미 든 보험이 있으면 보장 내용을 나란히 놓고 상의하면 좋아요.

불 낸 사람에게 고의나 중대한 과실이 없으면 청구할 수 없어요. 내 화재보험의 가재 보장으로 되는지부터 확인해 보면 좋아요.

「실화책임법」에 따라 실수로 낸 불(실화)이 번져 남의 집에 손해를 줘도, 불 낸 사람에게 중대한 과실이 없으면 배상 책임이 없습니다. 고의나 중대한 과실로 낸 불이면 민법에 따라 배상 책임이 생겨요. 그래서 소방청은 각자 충분한 화재보험에 들어 두라고 안내합니다. 다만 이 법은 불이 번져 남의 집에 준 손해에 관한 거예요. 빌린 사람은 빌린 방을 빌렸을 때 상태로 돌려줄 의무가 있어서, 내가 낸 불로 빌린 방을 망가뜨렸다면 집주인에게는 배상해야 할 수 있어요(계약 조건으로 차가인 배상책임보험（借家人賠償責任保険） 가입을 정하기도 해요). 세입자가 가재(내 짐)만 화재보험에 들어도 지진보험을 붙일 수 있고, 지진보험 금액은 화재보험 금액의 30%~50% 범위예요. 이미 짐이 탔다면 내가 든 화재보험의 가재 보장으로 처리되는지 보험회사에 물어보고, 아직 보험이 없다면 가재 보장이 있는 화재보험에 들어 두면 좋아요.

있어요. 쉐어하우스는 법령상 기숙사로 취급돼, 칸막이벽을 불에 견디는 구조로 하는 등 방화 기준이 적용돼요.

국토교통성은 2013년 9월 통지 등으로 쉐어하우스를 법령상 기숙사로 취급한다고 분명히 했고, 기숙사는 주요 칸막이벽을 준내화 구조(불에 어느 정도 견디는 구조)로 하는 것 등이 요구됩니다. 빈집 등을 쉐어하우스로 쓰려면 기숙사로 용도를 바꿔야 하고, 일정 규모 이상 건물이면 소화기·화재경보기 설치 같은 공사가 필요할 수 있어요. 그런데 사무실 등의 용도라면서 여러 사람을 살게 하는 「위법 대여 방」도 있어서, 신고가 들어온 물건 가운데 1,569건에서 건축기준법령 위반이 확인됐습니다(2025년 10월 시점 조사). 정부 「주택 세이프티넷」 제도에 등록한 쉐어하우스에는 방 넓이 같은 별도 기준이 있지만, 모든 쉐어하우스에 적용되는 기준은 아니에요. 그래서 계약 전에 운영사에 기숙사 용도로 쓰는 건물인지 물어보고, 내견(직접 가서 보는 것) 때 화재경보기·소화기가 있는지 봐 두면 좋아요. 위법이 의심되면 시·구청 등 지자체에 알릴 수 있어요.